Guía definitiva para alquilar tu vivienda

¿Por qué necesitas una guía definitiva para alquilar tu vivienda? Decantarse por un arrendamiento cuando dispones de un inmueble al que no le estás dando uso es una forma efectiva de mantenerlo en buen estado y de sacar un dinero extra. Sin embargo, en muchas ocasiones, cuesta lanzarse si no se tienen las cosas claras.

Por eso, hemos decidido redactar esta mega guía en la que explicamos todos los puntos que puedan generar confusión tanto al arrendatario como al arrendador. Porque no hay nada mejor que un alquiler sencillo y sin preocupaciones.

El miedo al impago de la renta del alquiler o a los destrozos en el inmueble, consejos para sacar más beneficio en el alquiler, detalles del contenido de un contrato de alquiler, rescisión y penalizaciones… Todo esto son algunos de los puntos que vamos a tratar, al que añadiremos un pequeño complemento sobre las reparaciones en el inmueble alquilado, que son motivo de disputas en demasiadas ocasiones.

Si estás pensando en alquilar un inmueble y todavía te surgen dudas, no te pierdas esta completísima guía.

¿Qué debe saber el propietario antes de decidirse alquilar su vivienda?

Antes de alquilar una vivienda, y especialmente en el caso de propietarios primerizos en la materia, surgen una serie de dudas y miedos. Solventarlos es fundamental para evitar tensiones y preocupaciones, en muchos casos innecesarios.

Sin embargo, si eres de los que tienes miedo a alquilar tu vivienda, no te preocupes. No eres el único. Es más, los temores que tienes son los mismos que tienen el resto de propietarios. Por eso, vamos a indicarte cuáles son los miedos más frecuentes del propietario a la hora de alquilar una vivienda y cómo solventarlos.

Impago de la renta, integridad y disponibilidad de la vivienda: miedos del arrendador Clic para tuitear

El impago de la renta

Pocas cosas dan tanto miedo a un propietario que alquila su vivienda como el que, después de todo el esfuerzo, el inquilino no pague la renta del alquiler. Antiguamente, el inquilino “moroso” era una lacra para muchos propietarios. Sin embargo, la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha otorgado más poder al casero en caso de impago.

Sin embargo, y antes de nada, hay medidas de prevención que puedes emprender para evitar de antemano el impago de la renta.

Realiza una buena selección del inquilino

La mejor forma de prevenir el impago de la renta del alquiler es dar con un inquilino que acredite ser solvente. Aunque esta medida no es una panacea, sí que ayuda a la tranquilidad del propietario.

Al comprobar la solvencia del inquilino, podrás valorar directamente si éste tiene la capacidad de hacer frente a las mensualidades de la renta del alquiler. La medida más habitual y recomendada es exigirle que presente:

  • Nómina: para verificar su capacidad de pago.
  • Contrato laboral: para evaluar su estabilidad laboral.

Por otra parte, es posible obtener información adicional sobre el inquilino. De esta forma, el propietario puede recurrir al fichero de inquilinos morosos u otros ficheros que demuestren la responsabilidad en el pago. Asimismo, en localidades más pequeñas, es muy común pedir referencias a anteriores arrendadores.

Sin embargo, debes tener en cuenta que estas prácticas rayan la vulneración del derecho a la intimidad del arrendatario de forma que, aunque no pueden ser consideradas ilegales, sí que pueden ser perjudiciales para la buena relación entre el casero y el inquilino.

Asegurar los pagos

  • Fianza: el arrendador exige al inquilino el pago de un mes de la renta de alquiler. Por regla general, la fianza va destinada a cubrir los daños y desperfectos que pueda sufrir el inmueble durante el periodo del alquiler.
  • Depósito: el depósito es una garantía adicional a la fianza por la que el propietario asegura el pago tanto de varias mensualidades (a convenir en el contrato) como de daños que pueda sufrir el inmueble.
  • Aval: el aval es el respaldo al pago de la renta del alquiler por una tercera persona o entidad, que asume la deuda como propia. De esta manera, el propietario puede exigir un aval personal, siendo otra persona la que responde por el impago del alquiler; o un aval bancario. En este último caso, es la entidad financiera la que responde por el impago de la renta. Este supuesto da más seguridad al arrendador, pero el arrendatario tiene más dificultades para su obtención.
  • Seguro de alquiler: el seguro de alquiler es una potente herramienta para que el propietario solvente de antemano los conflictos que pueden derivarse de un contrato de alquiler. En este caso, el seguro puede hacerse cargo de las mensualidades no satisfechas por el arrendatario.

Finalmente, ten presente que con la reforma de la LAU, con un mes de impago basta para poder solicitar el requerimiento de abono de la renta del alquiler.

La integridad de la vivienda

Asegurar la integridad del inmueble al ser alquilado es la otra gran preocupación del propietario. En muchas ocasiones, los daños ocasionados por algunos inquilinos son muy elevados, debiendo el casero emprender más tarde grandes obras de reforma.

Como hemos visto en el punto anterior, la fianza y el depósito son también un buen colchón al que puede recurrir el propietario en caso de haber desperfectos en la vivienda al finalizar el contrato de alquiler.

Del mismo modo, los seguros de alquiler ofrecen un amplio abanico de coberturas, en las que pueden figurar los daños ocasionados al inmueble.

Finalmente, y siguiendo con el desarrollo del punto anterior, si es posible, es recomendable informarse de antemano sobre la conducta del inquilino en anteriores arrendamientos.

Algo muy importante que debéis tener en cuenta arrendador y arrendatario, como garantía para ambos, es el inventario de la vivienda. Realizar un inventario de la vivienda permite comprobar el estado del inmueble al inicio y al final del contrato de alquiler y hacer así una adecuada evaluación de daños.

La finalización del contrato

Muchos propietarios temen que al alquilar su vivienda pierdan sus derechos de uso sobre la misma. Si eres uno de ellos, no debes preocuparte. Tenemos buenas noticias para ti.

Si necesitas utilizar tu vivienda antes de la fecha de finalización del contrato, puedes hacerlo bajo unas condiciones:

  • Ha debido de pasar al menos un año desde la fecha de la firma del contrato.
  • Tienes que demostrar que el motivo por el que necesitas rescindir el contrato de alquiler es porque el inmueble va a pasar a ser tu primera vivienda. Igual de válido es que demuestres que va a ser destinada a un familiar de primer grado o, en caso de divorcio, al ex cónyuge.
  • Tienes que comunicarlo con dos meses de antelación a los inquilinos.

Si se dan estos tres factores, no tendrás ningún problema para hacer uso de tu propiedad, aun estando alquilada.

Sacar el máximo beneficio en el alquiler el inmueble

En este punto, no estás solo. Todo arrendador espera poder sacar el máximo beneficio en el alquiler.

En muchas ocasiones, puedes comprobar cómo hay inmuebles por los que se perciben mayores rentas que otros de menor valor. En este punto, sólo hay un secreto: “realizar un buen lavado de cara”.

SACAR MAS BENEFICIO EN EL ALQUILER DE TU VIVIENDA

Sacar más rentabilidad al alquiler de tu vivienda

Aunque no sea obligatorio, ofrecer un inmueble completamente limpio e higienizado, funcional, pintado y sin desperfectos menores ayuda a hacerlo más atractivo para los posibles inquilinos.

Asimismo, la Ley tampoco obliga a que el arrendador realice la instalación de suministros. Sin embargo, ahorrar este trámite al posible arrendatario también ayuda a que el inmueble sea más atractivo.

Cómo ser el mejor casero

En más ocasiones de las que nos gustaría, la buena relación entre arrendatario y arrendador es determinante para evitar posibles impagos y daños en la vivienda. Piensa además que estamos hablando de una relación a largo plazo, por lo que la actitud que tomes al inicio del arrendamiento marcará la relación que tengas con tu inquilino, que puede ser de años.

Por eso, queremos darte unos consejos para ser el mejor casero y conseguir así que tu arrendatario quiera ser el mejor inquilino.

Una buena relación con el inquilino, el mejor antídoto a casi todos los males del alquiler Clic para tuitear

Respeto por encima de todo

En principio, no hay nada más recomendable que establecer una relación con base en el respeto mutuo y en el respeto a los derechos y obligaciones que tenéis como arrendador y arrendatario.

Ser responsable

El punto de discordia más habitual en la relación entre arrendador y arrendatario es la asunción cada uno de los gastos que le corresponden. En este punto, debéis fijar por escrito quién se hará cargo de qué desde el inicio del contrato.

Lo más habitual es que el arrendatario se haga cargo de los gastos de suministros, inherentes al uso del inmueble, y que el arrendador se haga cargo del pago del IBI y de las cuotas de la comunidad de propietarios, consustanciales a la propiedad del inmueble.

Por otra parte, también puede suceder que como casero no hayas cambiado ni la titularidad de los suministros a nombre del arrendatario ni de la domiciliación de los recibos de los mismos. En este caso, deber ser responsable con el pago de los recibos.

Otro tema motivo de disputas es que alguna de las partes no se haga cargo del pago de los desperfectos que le corresponda. Este punto lo desarrollaremos al final del post, pero en principio piensa que el buen casero es responsable con sus obligaciones.

Ser solícito con tu inquilino

Por último, ten presente que el inquilino guarda una relación de dependencia contigo para el disfrute del inmueble. Por ello, intenta atenderle con amabilidad y comprensión cuando él te requiera. Esto, claro, sin permitir abusos por su parte.

Y ahora que como casero ya tienes claros los principales puntos, es hora de hablar del contrato de alquiler.

Todo sobre el contrato de alquiler

Todo contrato de alquiler debe contener unas cláusulas obligatorias y otras incluidas a petición de alguna de las partes. En todo caso, esto es lo que no debe faltar en un contrato de arrendamiento:

Qué debe figurar en un contrato de alquiler

Fecha y duración del contrato

La fecha de firma del contrato no es obligatoria. Sin embargo, resulta de gran utilidad para marcar un punto de partida que facilite diversos trámites o necesidades que puedan surgir durante el arrendamiento: revisiones, rescisión, etc.

En cuanto a la duración, debe ser pactada entre arrendatario y arrendador. Sin embargo, hay algo que debes tener en cuenta: la Ley marca una duración mínima de tres años, a partir de los cuales debe prorrogarse anualmente.

En caso de contratos de menor duración, deben prorrogarse anualmente de forma obligatoria hasta alcanzar ese mínimo de tres años. Sin embargo, esto no es así en los casos en los que el inquilino manifieste al arrendador su intención de no renovar el alquiler, como mínimo con 30 días de antelación a la fecha de renovación del contrato.

Quiénes deben firmar un contrato de alquiler

Las partes contratantes son arrendatario (casero) y arrendador (inquilino). Ambos deben figurar en el contrato de alquiler con su nombre completo y sus apellidos. Asimismo, debe recogerse su estado civil y una mención a su mayoría de edad.

Si una de las partes fuese una persona jurídica (por ejemplo, una empresa) deberá figurar la razón social y en qué virtud la persona firmante está autorizada para firmar el contrato (administrador, apoderado,…).

El concepto del alquiler

El concepto del alquiler es la descripción del bien a arrendar. Debe figurar si es un piso, un local, un ático, etc. la dirección del inmueble y su referencia catastral.

La renta de alquiler

Hay que indicar tanto el precio al que vas a alquilar la vivienda como el criterio que utilizarás para las revisiones del contrato.

La renta sólo puede ser actualizada en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Por defecto, la actualización de la renta debe fijarse conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC) para garantizar que el arrendador no pierda poder adquisitivo. Sin embargo, con la reforma de la Ley también es posible fijar las variaciones en el precio del alquiler por conformidad de las partes.

El arrendador puede exigirle al inquilino el pago de la renta actualizada desde el mes siguiente a la fecha de actualización.

Fianza y depósito

En el contrato de alquiler debe figurar de forma clara y sin lugar a equívocos las cantidades correspondientes a la fianza y al depósito (Consultar en el primer apartado). La fianza debe ser depositada ante el órgano competente de cada Comunidad Autónoma y su cantidad es invariable durante los tres primeros años de alquiler. A partir de ese momento, podrá renegociarse con ocasión de las sucesivas prórrogas.

Quién paga qué

Como apuntamos en nuestros consejos para ser un buen casero, cada parte debe hacerse cargo con responsabilidad de los gastos que le son propios. Es en el contrato donde debe reflejarse quién se encargará de hacer frente a los gastos generados por la comunidad de propietarios, el IBI, los suministros, etc.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Es aconsejable que los datos de la inscripción en el Registro figuren también en el contrato de arrendamiento. Esto es especialmente importante en los casos en los que el inquilino quiera conservar la vivienda en caso de venta del inmueble.

¿Qué es la cláusula de arbitraje?

El arbitraje es una vía para resolver los posibles conflictos que puedan surgir durante el arrendamiento, alternativa a la vía judicial. El arbitraje está regulado por Ley. Mediante él, los conflictos son resueltos por una tercera persona (árbitro) que valora las motivaciones de las partes.

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Alquilar tu vivienda sin preocupaciones

Para poder someter el contrato a arbitraje, es necesario incluir un anexo en el contrato en el que arrendatario y arrendador firman su compromiso a acatar las decisiones del mediador en caso de conflicto.

De esta forma, el arbitraje proporciona a las partes una vía rápida y económica de resolución de conflictos. Sin embargo, en caso de incumplimiento de la decisión tomada por el mediador, sí será necesario acudir a vía judicial.

La importancia de negociar antes de alquilar tu vivienda

En el contrato de alquiler de un inmueble, como en otros muchos, un factor decisivo para el beneplácito de las partes es una buena negociación. No subestimes el poder de negociar cada una de las cláusulas para llegar a puntos en común con el arrendatario.

Al dar por hecho una buena fe de las partes, una buena negociación asegura el éxito del contrato de arrendamiento.

Por otra parte, fija siempre los puntos más importantes, controvertidos o sensibles por escrito. Contar con los acuerdos por escrito y duplicado evitará conflictos durante la duración del contrato.

Todo lo que debe contener un contrato de alquiler Clic para tuitear

¿Qué debe saber el inquilino antes de alquilar un inmueble?

Hasta ahora, hemos dedicado nuestra guía de alquiler a la figura del arrendador. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el inquilino pone su buena fe y su capital en el alquiler de un inmueble.

Por ello, él también debe tener unas certezas que le aporten seguridad y protección jurídica durante el arrendamiento. El inquilino también tiene sus miedos. Conocerlos te ayudará a establecer una buena relación con él y a evitar conflictos durante la duración del contrato.

Rescisión del contrato de arrendamiento

Como hemos visto, el arrendatario tiene completa protección en términos de duración del contrato de alquiler durante los tres primeros años de vigencia del mismo.

Sin embargo, el inquilino puede desistir del alquiler en el momento que así lo requiera:

  • Durante los primeros seis meses de alquiler, el inquilino debe avisar de la rescisión del contrato con 30 días de antelación. En este supuesto, puede perder la totalidad del depósito y de la fianza, por incumplimiento de contrato.
  • A partir del sexto mes de vigencia de contrato y hasta el primer año, el inquilino puede ser penalizado en su parte proporcional, en los términos que veremos a continuación.
  • A partir del año, el inquilino debe indemnizar al arrendador por una cantidad igual a una mensualidad de la renta multiplicado por los años que queden por cumplir el contrato.

En todo caso, estas indemnizaciones pueden ser negociadas por las partes a la hora de redactar el contrato de arrendamiento.

Emisión del recibo del alquiler

El arrendador debe emitir al arrendatario un recibo de alquiler, que actúe como prueba de que la renta ha sido satisfecha. Si así lo han acordado las partes, el extracto de la transferencia bancaria también puede actuar como justificante de pago.

En todo caso, deberán figurar siempre las cantidades abonadas desglosadas en conceptos.

Derecho a la privacidad

Al alquilar un inmueble, el inquilino tiene completo derecho a su uso y, por consiguiente, a su inviolabilidad. De esta forma, el arrendador, bajo ningún concepto, puede entrar a su propiedad alquilada sin el permiso del arrendatario.

¿Qué pasa si el casero vende la casa?

En caso de venta del inmueble, aunque el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino puede permanecer en la vivienda durante tres meses desde la fecha de notificación de la compraventa.

Consejos para el inquilino

Al igual que ocurre con el arrendador, el arrendatario también debe tomar una serie de precauciones para garantizarse un alquiler seguro. Aquí te indicamos las más importantes:

  • Informarse de los precios de la zona. Esto es imprescindible para evitar abusos y para asegurarte de que, como inquilino, vas a pagar un precio justo por el alquiler del inmueble.
  • Propiciar un encuentro físico con el arrendador. Esta medida es de gran importancia para evitar un fraude. El inquilino siempre debe poder visitar el inmueble antes de alquilarlo y conocer a la persona que se está haciendo cargo del arrendamiento.
  • Comprobar el inmueble antes de adelantar dinero, pagar la fianza o firmar el contrato: antes de realizar ningún pago, comprueba que el inmueble se encuentra en las condiciones en las que se publicitó.
  • Comprobar que el arrendador es el propietario del inmueble. Para ello, basta con consultar el dato en el Registro de la Propiedad.
  • Firmar el contrato de alquiler sin leerlo. Como hemos visto, la negociación es el pilar de un buen contrato de arrendamiento. Asimismo, los puntos más importantes de las condiciones de alquiler son fijados en el contrato. Por ello, resulta fundamental hacer una lectura pausada y crítica del contrato antes de firmarlo.
  • Elaborar un inventario. Como vimos al comenzar esta guía, un inventario del inmueble es una garantía tanto para el propietario como para el arrendatario. Sólo a través de un inventario detallado y firmado por ambas partes puede demostrarse el estado del inmueble al inicio y al fin del periodo de alquiler.
  • Consultar sus derechos. Para evitar problemas en el futuro, el arrendatario debe conocer sus derechos por ley o por contrato y asegurarse de que todos los puntos queden por escrito.
  • Asegurarse de que el casero deposite la fianza ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma. De no ser depositada, ante mala fe o descapitalización del arrendador, el arrendatario puede quedar desprotegido y perder la cantidad que desembolsó en concepto de fianza.
  • Recuerda que el inquilino también debe pagar impuestos. Aunque este hecho pase por alto en numerosas ocasiones debido a un periodo de vista gorda efectuado por algunas Comunidades Autónomas, el alquiler también está sujeto a impuestos. Así, el arrendatario debe hacerse cargo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del alquiler.
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Con todos estos puntos, ya tienes muy claro en qué consiste un contrato de arrendamiento y qué derechos te da como arrendador o arrendatario. Sin embargo, hay un último aspecto del arrendamiento que queremos aclarar antes de poner fin a esta guía definitiva para alquilar tu vivienda: el tema de las reparaciones.

¿A quién le toca pagar las reparaciones en el inmueble?

El pago de las reparaciones en los inmuebles arrendados es con demasiada frecuencia un motivo de disputa entre el arrendador y el arrendatario. Por ello, vamos a dar unas pinceladas que permitan aclarar la responsabilidad de cada parte.

Reparaciones que debe pagar el casero

Lo primero que hay que tener en cuenta es que la casuística es muy amplia, el número de supuestos es muy extenso y cada día puede aparecer algo que llegue a sorprendernos. Por esta razón, es importante tener clara una máxima:

Todas las reparaciones necesarias para conservar las condiciones de habitabilidad del inmueble o de su uso convenido deben correr a cargo del propietario. Sin embargo, esto tiene una excepción: que los daños hayan sido causados por el inquilino. Esto es así porque no se puede achacar el deterioro al propietario.

De este modo, si una instalación necesaria para mantener la habitabilidad del inmueble (como pueda ser la fontanería) se desgasta con el tiempo y hay que hacer reparaciones, éstas son responsabilidad del casero. Sin embargo, si puede achacarse la reparación a un mal uso de dicha instalación por parte del inquilino, las reparaciones correrán a su cargo.

El importe de estas reparaciones no debe repercutir en ningún caso sobre la renta que paga el arrendatario. Sin embargo, cuando la reparación dure más de veinte días y sea muy molesta para el inquilino o le impida el uso normal de la vivienda, el importe de la renta de alquiler sí debe disminuirse en proporción a la parte del inmueble afectada.

Reparaciones que debe pagar el inquilino

Como hemos apuntado, el inquilino es responsable de las reparaciones derivadas de un mal uso de las instalaciones del inmueble. Sin embargo, a esto hay que añadirle algo más.

Será responsabilidad del inquilino hacerse cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda.

La frontera entre una y otra en ocasiones es difusa. Por eso es recomendable incluir algunas cláusulas en el contrato de arrendamiento que definan qué tipo de reparaciones correrán a cargo del arrendador y cuáles a cargo del arrendatario; siempre y cuando no contradigan la legislación.

¿Qué debe hacer el inquilino en caso de necesitar una reparación?

  • Si la reparación es urgente, el inquilino puede emprenderla directamente previa comunicación al casero y exigirle después el pago de la misma.
  • Si no es urgente, el inquilino debe poner en conocimiento del casero la necesidad de reparación. Éste, o el técnico competente, podrá acudir a la vivienda a verificar el estado del inmueble. En su caso, deberá emprender las reparaciones.

¿Qué pasa si el casero no asume las reparaciones?

Antes de nada, las partes deben negociar e intentar llegar a algún tipo de acuerdo. Sin embargo, en ocasiones una solución que satisfaga a arrendador y arrendatario es imposible.

En los casos en los que, tras intentar negociar, el casero no quiera hacerse cargo de la reparación de los daños en el inmueble, el inquilino debe enviarle un comunicado vía burofax en el que exige la reparación y la asunción del coste. Deberá adjuntarse también el informe técnico en el que figure la necesidad de reparación y en el que se justifique por qué es responsabilidad del propietario.

El envío de este burofax será suficiente para que el inquilino pueda emprender un procedimiento judicial si el casero sigue sin aceptar el pago o la realización de las reparaciones.

¿Puede una reparación sustituir el pago de la renta?

El arrendatario puede llegar a un pacto con el arrendador para liberarse del pago total o de una parte de la renta de arrendamiento, durante un determinado plazo, si se compromete a realizar obras de reformas o rehabilitación en el inmueble con las que el arrendador esté de acuerdo.

Reparaciones y rehabilitación: cuando un acuerdo te exime del pago de la renta del alquiler Clic para tuitear

Llegados a este compromiso, el inquilino no podrá pedir ninguna compensación adicional a esa exención del pago por las obras realizadas.

reformas en una vivienda de alquiler y pago de la renta

Reparaciones y rehabilitación al alquilar tu vivienda

Si a pesar de existir el compromiso el arrendatario no emprende las obras pactadas, el arrendador podrá rescindir el contrato.

Finalmente hay que señalar que si arrendador y arrendatario se deciden por este tipo de compromiso, y debido a la complejidad del mismo, el contrato de arrendamiento deberá recogerlo de la forma más detallada posible.

Así, además de lo señalado anteriormente, el contrato deberá incluir:

  • Una descripción de las obras y un presupuesto detallado.
  • El plazo que se establece para la realización de las obras.
  • El número de alquileres o la cantidad que el inquilino podrá compensar con la realización de las obras.

Esperamos que encuentres útil esta guía para alquilar tu vivienda y que, a través de ella, te abramos resuelto muchas dudas.

¿Hay algo más que nos quieras consultar?

 

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